Como Vender uma Casa em Mau Estado

Não importa quão mau esteja o estado da sua casa, há opções para vendê-la. Aqui estão os detalhes de como vender uma casa em mau estado.
Provavelmente encontrou este artigo porque está a ponderar como vender uma casa em mau estado.
Casas com cozinhas recentemente renovadas e paisagismo impecável em estado novo receberão milhares de visualizações online e provavelmente serão vendidas em horas, em vez de dias. Casas em mau estado serão mais difíceis de vender — mas ainda podem ser vendidas.
Então, como proceder para vender uma casa em mau estado?
Este tópico é mais complicado do que pode parecer, pois "mau estado" é um espectro, em vez de uma descrição fixa. Além disso, outros fatores como o mercado imobiliário e a sua localização podem impactar o que significa vender uma casa em mau estado.
Vamos mergulhar profundamente em tudo o que precisa saber sobre vender uma casa em mau estado.

1. A Sua Casa Está em Mau Estado?
Quando as pessoas usam o termo "mau estado", podem referir-se a várias coisas. Existe um espectro entre casas que são inabitáveis e casas que estão estruturalmente sólidas, mas que precisam desesperadamente de atualizações. Vamos ver onde a sua casa pode estar neste espectro para ajudá-lo a entender como a sua casa se enquadra.

1.1 Completamente inabitável
Várias coisas podem tornar uma casa completamente inabitável. Estas incluem:
•    Mofo negro
•    Danos extensos ou severos no telhado
•    Problemas elétricos graves, como fiação desgastada ou fiação antiga
•    Problemas de canalização graves, como um aquecedor de água não funcional ou canos corroídos e com vazamentos
•    Infestação de térmitas ou danos de uma infestação de térmitas que não foram reparados
•    Amianto ou chumbo
•    Sistema AVAC não funcional
•    Danos extensos ou severos na chaminé
•    Problemas extensos ou severos de fundação
Estes problemas criam uma situação onde é perigoso alguém viver na casa. Se as condições inabitáveis foram causadas por danos de tempestade, inquilinos negligentes, descuido ou outra razão, vender uma casa em mau estado pode envolver um processo diferente do que vender uma casa habitável.
 

1.2 Visualmente Necessitando de Reparos
O próximo ponto no espectro é quando uma casa é habitável, mas tem vários problemas de reparo e defeitos. Durante uma inspeção pode considerar uma casa desse tipo em "condição razoável" em vez de "má condição".
No entanto, vários problemas ainda podem levar agentes imobiliários e compradores a considerar uma casa em mau estado. Estes incluem:
•    Danos significativos no telhado
•    Alguns problemas de canalização
•    Alguns problemas elétricos
•    Problemas significativos na fundação
•    Apodrecimento significativo da madeira
•    Cozinha danificada e desatualizada
•    Pavimento danificado
•    Casas de banho danificadas e desatualizadas
•    Sistema AVAC falhando, mas ainda funcionando
•    Iluminação e torneiras não funcionais ou danificadas
Como pode ver, estas condições não tornam necessariamente uma casa inabitável, mas ainda representam grandes problemas.
 

1-3 Estruturalmente Boa, Mas Necessitando de Atualizações
Por fim, algumas casas podem estar estruturalmente boas, mas há alguns problemas com manutenção adiada ou necessidade de reparos gerais. Um inspetor pode considerar uma casa nesse estado como "razoável" ou "boa". No entanto, alguns compradores e seus agentes ainda podem alegar que uma casa desse tipo está em mau estado.
Mesmo quando a estrutura da sua casa é boa, certos problemas podem dar uma má reputação à sua casa. Estes incluem:
•    Cozinha desatualizada
•    Casa de banho desatualizada
•    Interior desorganizado ou sujo
•    Tinta descascando ou suja
•    Pavimento manchado ou sujo
•    Paisagismo negligenciado, morto ou crescido demais
•    Iluminação ou torneiras desatualizadas
•    Exterior com pequenos problemas de apodrecimento da madeira ou tinta descascada
Como pode ver, muitos desses problemas são muito mais superficiais do que em outras casas em más condições. Estes são reparos mais superficiais que podem valer a pena antes de vender a sua casa.

2. Vender uma Casa em Mau Estado: As Opções
Ao vender uma casa em mau estado, tem várias opções. Dependendo de se o problema é mais superficial ou mais grave, terá de decidir quanto deseja investir na propriedade antes de tentar vendê-la.

2.1 Vender a Casa Como Está
Quando uma casa é inabitável, provavelmente não conseguirá vendê-la a um comprador tradicional. Isso ocorre porque, mesmo que encontre um comprador para a sua casa, ele provavelmente terá dificuldade em obter financiamento para uma casa com problemas estruturais significativos ou outros problemas graves.
No entanto, isso não significa que não possa vender a sua casa. Se tem uma casa em mau estado e não está interessado ou não pode fazer os reparos caros necessários, considere vender a sua casa como está a um investidor imobiliário.
Quando vende uma casa como está, o comprador geralmente paga em dinheiro. Isso significa que ele não precisa de financiamento de um credor. Também significa que pode vender a sua casa sem um agente imobiliário para economizar nas comissões.
Além disso, não terá que lidar com custos de fecho ao vender a sua casa como está a um investidor. Se houver pagamentos de casa em atraso, penhoras fiscais ou obrigações financeiras, o investidor geralmente paga por isso.
Se está numa situação difícil e precisa vender a sua casa rapidamente, esta pode ser a melhor opção. Algumas empresas de compra de casas afirmam que o fecho da sua propriedade pode ocorrer em apenas sete dias. Normalmente, elas dão-lhe uma oferta em dinheiro sem obrigações que pode aceitar ou recusar.
Ao vender uma casa como está, não precisa fazer os reparos ou atualizações que faria se estivesse a colocar a casa no mercado. Se está com pressa para vender a sua propriedade, não tem dinheiro para fazer as reparações e não quer lidar com o processo longo e demorado de preparar, encenar, listar e vender a sua casa, vender a sua casa como está pode fazer sentido.
No entanto, só porque está a vender a sua casa como está, não significa que não tenha responsabilidades. Na maioria dos estados, é sua obrigação legal divulgar quaisquer problemas de que tem conhecimento.
Além disso, ainda pode fazer algum trabalho para ajudar a aumentar o valor da sua casa sem fazer grandes reparos. Desorganizar e despersonalizar a casa, fazer uma limpeza profunda, limpar as carpetes e arrumar o jardim podem ajudar a obter um preço mais alto.
Embora isso possa fazer sentido para algumas pessoas em certas circunstâncias, há algumas desvantagens em vender a sua casa como está. Primeiro, a oferta que receberá de um investidor imobiliário será no extremo inferior do espectro. Afinal, eles são investidores e planeiam arranjar a casa para alugá-la ou vendê-la com lucro.
Em segundo lugar, há muitos golpes por aí quando se trata de comprar e vender casas por dinheiro. Pesquisar e procurar empresas antes de assinar qualquer papelada é importante. Nunca deve dar dinheiro a uma dessas empresas, mesmo que pareça insignificante.
Procure online as experiências de outras pessoas com investidores imobiliários e empresas de compra de casas. Pergunte aos seus amigos e familiares que venderam a casa como está sobre a sua experiência com o investidor com quem trabalharam.
Algumas dessas empresas procuram explorar pessoas que estão em circunstâncias infelizes. Eles oferecerão muito pouco dinheiro e tentarão explorá-lo. Se parecer que um investidor está a pressioná-lo ou manipulá-lo para aceitar uma oferta em dinheiro inferior, afaste-se.

2.2 Fazer Reparos Menores e Cosméticos
Se há uma longa lista de problemas de inspeção e reparos que a sua casa precisa, isso pode ser intimidante para os compradores. Eliminar alguns dos reparos cosméticos e de baixo custo da lista de tarefas pode ajudar a tornar a sua casa mais atraente para mais pessoas.
Quando as pessoas querem comprar uma casa para reformar, incorporam os gastos projetados enquanto estão dispostas a pagar.
Embora possa não ter tempo ou dinheiro para substituir o telhado, fazer uma remodelação da cozinha ou colocar um novo sistema AVAC, há muitos reparos de baixo custo que pode fazer para melhorar o lugar. Estes incluem:
•    Substituir luzes desatualizadas
•    Pintar o interior
•    Reformar armários existentes
•    Substituir torneiras antigas
•    Melhorar o paisagismo
•    Substituir tábuas de vedação em falta
Alguns desses reparos são menores do que outros. Substituir luzes desatualizadas pode custar algumas centenas de euros, enquanto reformar os seus armários provavelmente custará alguns milhares de euros.

2,3Investir em Atualizações e Reparos Maiores
Se tem tempo e dinheiro, pode decidir reformar a sua casa antes de vendê-la para que possa encontrar um comprador mais facilmente e obter o preço mais alto pela sua casa.
Se escolher seguir este caminho, terá que ser muito criterioso sobre quanto dinheiro está a investir e como isso se refletirá no preço da casa.
Alguns reparos e atualizações maiores que pode considerar fazer antes de listar a sua casa incluem:
•    Renovar uma casa de banho: Uma renovação completa, em média, custará entre 6.624€ e 26.892€
•    Substituir o pavimento: O preço dependerá do tipo de pavimento, mas, em média, custará cerca de 3.000€ para um espaço de 500 metros quadrados
•    Atualizar a cozinha: Uma renovação ou atualização completa pode custar entre 14.549€ e 40.425€
•    Substituir eletrodomésticos de cozinha: Um novo forno, frigorífico, micro-ondas e máquina de lavar louça custarão entre 2.100€ e 5.400€
•    Substituir/reparar o telhado: Em média, isso custará entre 7.600€ e 80.000€
•    Substituir AVAC: O custo de uma nova unidade e a instalação é entre 3.500€ e 12.000€
Às vezes, pode fazer sentido para si fazer esses reparos ou atualizações maiores antes de vender a sua casa. No entanto, se a sua casa precisa de muitos desses reparos, pode querer considerar vender a um investidor imobiliário.
Esses investidores estão no negócio de reformar casas degradadas, então têm uma rede de empreiteiros e acesso a materiais por atacado, o que significa que podem gastar muito menos dinheiro fazendo os mesmos reparos.

3. Deve Investir Antes de Vender uma Casa em Mau Estado?
Quando chegar a hora de vender a sua casa, terá que fazer as contas para saber se vale a pena fazer reparos ou atualizações. Terá que considerar várias coisas para ajudá-lo a tomar essas decisões.

3.1 Condições Atuais do Mercado
Uma consideração importante é o tipo de mercado na sua área. A sua casa está num mercado de vendedores aquecido, onde há uma competição enorme por casas e os valores das casas estão a subir? Se for esse o caso, pode fazer bem em vender a sua casa sem fazer tantos reparos.
Por outro lado, se está num mercado de compradores ou num mercado mais lento, provavelmente quererá investir algum dinheiro e tempo para arrumar a sua propriedade. Caso contrário, será forçado a deixar a sua casa no mercado por meses ou listar a sua casa por um preço muito mais baixo do que gostaria para obter uma venda mais rápida.
 

3.2 A Concorrência
Outra coisa que terá que levar em consideração é como está a concorrência. Pode olhar para outras casas à venda na sua área para ver quanto deve investir para arrumar a sua propriedade.
Por exemplo, se a sua casa está num ótimo bairro onde todas as outras casas estão completamente atualizadas e remodeladas e têm um excelente apelo exterior, a sua casa não será tão popular. Se for esse o caso, sem fazer nenhum esforço para tornar a casa mais atraente, poderá ter que vender a sua casa por menos do que valeria noutra localização.
Por outro lado, se o seu bairro tem uma mistura sólida de casas em vários estados, degradadas, completamente remodeladas e tudo o que está no meio. Se for esse o caso, a sua casa, num estado desorganizado e limpo, pode ter a hipótese de obter um preço decente.

3.3 Rentabilidade
Só faz sentido gastar dinheiro para arrumar a sua casa se esse dinheiro lhe trouxer um preço de venda mais alto. Se uma melhoria lhe custar 2.000€ e lhe der mais 15.000€ a 20.000€ no preço de venda, esse é um ótimo retorno sobre o investimento. Por outro lado, não quer encontrar-se numa situação em que está a pagar 20.000€ para ganhar apenas mais 10.000€ ou 15.000€ no preço de venda.
Pesquise quais melhorias adicionarão valor à sua casa e são mais propensas a dar-lhe um ROI positivo. Muitas atualizações caras não valem a pena se planeia vender a sua casa imediatamente. As pessoas geralmente fazem atualizações na cozinha ou na casa de banho se vão usufruir dessas melhorias por vários anos antes de listar a casa no mercado.

4. Dicas Para Vender uma Casa em Mau Estado
Cada propriedade é diferente, e o que faz sentido para a sua casa antes de vendê-la dependerá de vários fatores. Dito isto, aqui estão algumas dicas gerais para ajudar a vender uma casa em qualquer condição.
 

4.1 Realçar o Que Há de Bom na Propriedade
Alguma vez olhou para uma descrição de um imóvel apenas para descobrir que a propriedade era muito mais agradável pessoalmente do que parecia no papel?
Ao fazer a descrição não é o momento para ser pessimista. Realçarar os aspetos positivos da sua propriedade e garantir que a sua descrição está escrita de forma cativante pode ajudar a atrair mais compradores para marcar uma visita.
Mesmo que a sua casa esteja um pouco pior, tem uma vista deslumbrante das montanhas? Ou a sua casa está localizada num distrito escolar desejável ou perto de um centro urbano movimentado?
Entender o que os compradores procuram pode ajudá-lo a escrever um anúncio que atraia o maior número possível de compradores. Talvez tenha escolhido substituir o sistema AVAC e atualizar para eletrodomésticos eficientes em termos energéticos. Na descrição, vai querer destacar esses aspetos da sua casa.
Dependendo da condição da sua casa e do seu preço de venda, pode ser mais ou menos razoável contratar um fotógrafo imobiliário. No entanto, na maioria das vezes, ter fotos imobiliárias profissionais da sua propriedade pode ajudar a garantir que a sua casa seja apresentada da melhor maneira possível e atraia o máximo de interesse possível.

4.2 Ser Honesto Sobre as Suas Deficiências
Embora seja bom destacar todos os pontos positivos, também é importante não minimizar ou mentir sobre os aspetos negativos da sua casa. Mesmo que minta sobre a condição da sua casa, tudo isso será descoberto durante a inspeção residencial.

4.3 Cuidar dos Reparos Fáceis
Se a sua casa foi severamente danificada por uma tempestade, água ou incêndio, não vale a pena repintar o que resta das paredes interiores. No entanto, se a sua casa estiver estruturalmente sólida, mas um pouco suja ou desatualizada, fazer algumas atualizações fáceis pode ajudar a vender a sua casa mais rapidamente e por mais dinheiro.
Pequenas atualizações como novas telas nas janelas, nova jardinagem, pintura interior fresca ou armários reformados podem tornar a sua casa muito mais atraente e ajudá-lo a justificar um preço de venda mais alto.

4.4 Preço Certo Para o Seu Imóvel
Uma das muitas razões pelas quais quase sempre vale a pena contratar um agente imobiliário é que ele pode ajudá-lo a encontrar o preço certo para a sua propriedade. Se definir um preço demasiado baixo, deixará dinheiro na mesa. Por outro lado, se definir um preço demasiado alto, pode significar que a sua casa fica semanas ou até meses a mais no mercado.
Os agentes imobiliários têm experiência em precificar uma casa para que consiga ganhar o máximo de dinheiro possível sem afastar muitos compradores inicialmente interessados.
Decidir Antecipadamente Quais Concessões Está Aberto a Fazer
É prática comum os compradores tentarem negociar o preço de venda e, podem pedir-lhe para fazer reparos ou reduzir ainda mais o preço. Ter uma noção firme de quão baixo quer ir no preço e quais reparos está disposto a fazer antecipadamente pode ajudar a garantir que acaba com um acordo que funciona para si.
 

Seja Paciente
Por fim, se está a vender uma casa em mau estado ou mesmo em condição razoável, às vezes precisa ser paciente. Se a sua casa não está exatamente pronta para mudar, pode demorar um pouco mais para encontrar um comprador interessado. O seu agente imobiliário provavelmente discutirá um cronograma para reduzir o preço se não tiver obtido nenhuma oferta após um certo período.

Vender uma Casa em Mau Estado - Pensamentos Finais
Vender uma casa em mau estado é possível, mas isso significa decidir se deve melhorar a condição dela antes de vender ou deixar um comprador ou investidor cuidar dos reparos necessários. Para ajudar a determinar o seu curso de ação, terá que considerar o mercado imobiliário, a sua localização e as suas próprias circunstâncias e desejos pessoais.

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By Pedro Pettermann e Sol de Alós

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