Como declarar a venda de um imóvel no IRS: Guia Passo a Passo

­Para declarar a venda de um imóvel no IRS, tem de comunicar a transação na declaração Modelo 3, normalmente através do Anexo G (ou G1 em casos específicos), indicando datas, valores e despesas. É aqui que as Finanças apuram mais-valias (lucro fiscal) e o eventual imposto a pagar.

Isto importa porque um erro simples (ano errado, quota-parte mal indicada, despesas sem prova) pode levar a correções, imposto a mais ou pedidos de esclarecimento. A boa notícia: com um método de 20–30 minutos e os documentos certos, dá para fazer bem à primeira.

Neste guia completo vai descobrir o passo a passo, com checklists, fórmulas, exemplos práticos e os casos que mais “tramam” as pessoas (HPP com reinvestimento, heranças, divórcio, compropriedade, não-residentes e imóveis antigos).

Resumo Rápido

• Se vendeu em 2025, declara no IRS de 2025 (entrega em 2026, entre 1 abril e 30 junho).
• Regra geral, usa Anexo G; usa G1 quando a mais-valia está excluída/isenta (ex.: aquisição antes de 1989).
• Junte datas, valores, quota-parte e despesas comprovadas (comissões, escritura/registos, obras até 12 anos).
• Reinvestimento em HPP pode excluir tributação, mas tem regras e tem de ser declarado no ano da venda.
• Em 2026 existe um regime ligado a “renda moderada” (medidas aprovadas/implementadas no âmbito do pacote fiscal) — confirme condições antes de contar com a isenção.

 Vendi um imóvel: tenho mesmo de declarar no IRS?

Se vendeu um imóvel, tem de declarar a venda no IRS, mesmo que ache que não teve lucro. A regra fiscal é: a venda gera uma “mais-valia potencial” e a AT precisa dos dados para apurar se há imposto, isenção ou exclusão. Em muitos casos, o imposto pode ser reduzido (ou evitado) com reinvestimento e despesas dedutíveis — mas só se declarar corretamente.

A venda de um imóvel deve ser declarada no IRS do ano da venda, normalmente no Anexo G. Mesmo sem lucro, a AT precisa de datas, valores e despesas para apurar a mais-valia e aplicar isenções/exclusões quando existirem.

Mapa emocional (o que o leitor sente aqui): “Tenho medo de pagar muito.” / “Não sei se isto conta como despesa.” / “E se eu reinvesti?”
Pense nisto: a maioria dos “sustos” vem de 3 falhas evitáveis — documentos, prova de despesas, timing.

Em que ano declaro a venda no IRS e quais são os prazos?

Declara sempre no IRS do ano em que a venda se concretizou (data da escritura/realização). Na prática: vendeu em 2025 → declara no IRS de 2025, entregue no ano seguinte. O prazo oficial de entrega do Modelo 3 é 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte.

Resumo:

 A venda declara-se no IRS do ano da escritura. A entrega do IRS (Modelo 3) ocorre, em regra, de 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte, no Portal das Finanças.

Fique atento (erro comum): muita gente confunde “ano em que recebeu o dinheiro” com “ano fiscal”. O que manda é a data da realização (normalmente a escritura).

Anexo G ou Anexo G1: qual é o meu caso?

Regra rápida: Anexo G é para mais-valias tributáveis (a maioria das vendas). Anexo G1 é para mais-valias não tributadas (excluídas/isentas), como certos imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989.

Use Anexo G para declarar a venda de imóveis normalmente sujeita a IRS. Use Anexo G1 quando a mais-valia está excluída ou isenta, por exemplo se o imóvel foi adquirido antes de 1/1/1989, embora continue a ter de ser declarado.

Tabela rápida — decisão em 20 segundos

Que documentos preciso antes de começar a preencher?

Antes de abrir o Portal das Finanças, junte isto. Vai poupar 80% do tempo.

Para preencher o Anexo G com segurança, tenha: escritura de compra e venda (datas/valores), identificação matricial (artigo/fração), comprovativos de despesas (comissões, escritura/registos, certificado energético), e faturas de obras dos últimos 12 anos. Sem prova, as despesas podem não contar.

Escritura/Documento de venda

• Propósito: provar data e valor de realização (venda).
• Características: data da transmissão, preço, identificação do imóvel.
• Benefício principal: define em que ano declara e o valor base da mais-valia.

Escritura/Contrato de compra (aquisição)

• Propósito: provar data e valor de aquisição.
• Características: preço de compra, data, eventuais impostos pagos.
• Benefício principal: evita “valores estimados” que geram divergências.

Faturas e recibos de despesas (mediação, escritura, registos, certificado energético, obras)

• Propósito: reduzir a mais-valia tributável.
• Características: devem estar identificadas e guardadas.
• Benefício principal: pode significar centenas ou milhares de euros a menos de imposto.

Dica de Especialista:  guarde as faturas de obras (janelas, climatização, remodelação) dos últimos 12 anos. É o “dinheiro esquecido” mais comum.

📑 Dica Extra: Organizar a papelada é o passo mais difícil. Facilitámos o trabalho para si:  Descarregue o Guia Gratuito "Venda Sem Stress" Checklist completa de documentos e passos para vender o seu imóvel.

Como preencher o Anexo G (Quadro 4) passo a passo, sem erros?

O coração da declaração está no Quadro 4 do Anexo G: identifica o imóvel (matriz), a data/valor de aquisição, a data/valor de realização e as despesas/encargos. O próprio impresso mostra os campos e a lógica (inclui “Quota-parte %”).

No Anexo G (Modelo 3), o Quadro 4 pede: identificação matricial do bem, titular, quota-parte, data e valor de aquisição, data e valor de realização, e despesas e encargos. Estes dados permitem apurar a mais-valia e aplicar reinvestimento quando existir.

Passo 1 — Abra o local certo (Portal das Finanças)

• Modelo 3 → selecionar anexos → Anexo G → Quadro 4 (venda de imóveis).

Passo 2 — Identifique o imóvel (matriz)

No impresso, isto aparece como “Identificação matricial dos bens” (freguesia/código, artigo, fração/secção).

Passo 3 — Titular e quota-parte (onde muita gente falha)

Se o imóvel era de 2 pessoas (casal, irmãos, herdeiros), a declaração tem de refletir a quota-parte real (ex.: 50/50, 75/25). O Anexo G prevê explicitamente “Quota-Parte %”.

Fique atento: compropriedade mal declarada é uma das causas mais comuns de divergência.

Passo 4 — Preencha as datas e valores

• Aquisição: ano/mês e valor (o que pagou quando comprou).
• Realização: ano/mês e valor (o que recebeu na venda).
  O impresso separa claramente aquisição e realização.

Passo 5 — Despesas e encargos (coluna dedicada)

O Quadro 4 tem uma coluna específica para “Despesas e encargos”. Coloque aqui despesas com prova (não “estimativas”).

Que despesas e encargos posso incluir (e quais não contam)?

Pode incluir despesas que estejam ligadas à aquisição e venda e encargos com valorização, quando legalmente enquadráveis e comprovados. Na prática, é aqui que se ganha (ou perde) dinheiro.

Em vendas de imóveis, a mais-valia pode ser reduzida com despesas comprovadas (ex.: comissão de mediação, escritura, registos) e encargos de valorização (obras dos últimos 12 anos). Sem documentação, a AT pode desconsiderar essas despesas.

A fórmula:

Em linguagem de gente normal, a lógica é:

Mais-valia (MV) = Valor de Realização (VR) − [Valor de Aquisição (VA) atualizado por coeficiente + Encargos de Valorização (EV) + Despesas da operação (DO)]

• O coeficiente é o coeficiente de desvalorização da moeda publicado para o ano de alienação. Ex.: para bens alienados em 2025, aplica-se a Portaria com os coeficientes de 2025.

Tabela rápida — o que costuma contar vs. o que não conta

Da nossa experiência”: em vendas na Linha de Cascais e Lisboa, o padrão repete-se: quem guarda faturas de obras e custos do processo consegue reduzir a base tributável; quem não guarda, paga “imposto por esquecimento”.

Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente (HPP): como funciona e onde se declara?

Se vendeu uma HPP e vai comprar/construir outra HPP, pode ter exclusão (total ou parcial) de tributação, mas tem de cumprir prazos e declarar a intenção. A lei prevê reinvestimento entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, e obriga a indicar o montante na declaração do ano da alienação.

Resumo: O reinvestimento da venda de HPP pode excluir a tributação das mais-valias se ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda e se o contribuinte declarar no IRS do ano da venda a intenção e o montante a reinvestir.

Onde se declara no Anexo G

O impresso do Anexo G tem um quadro próprio de reinvestimento (“Reinvestimento do valor de realização de imóvel destinado a habitação própria e permanente”) com campos e lógica de valores reinvestidos por ano.

Fique atento: muita gente reinveste “na vida real”, mas esquece-se de declarar a intenção no ano da venda — e depois perde tempo (e paz) a corrigir.

E se eu for não residente? Pago mais imposto?

Desde 2023, houve alteração relevante e, em termos gerais, os critérios de tributação passaram a aproximar-se entre residentes e não residentes, embora existam nuances e casos em que a forma de cálculo e englobamento exige cuidado. Se for não residente, trate esta parte com mais rigor (ou peça validação a contabilista).

Resumo: A tributação das mais-valias imobiliárias para não residentes sofreu alterações em 2023, aproximando o regime do aplicável a residentes. Ainda assim, por envolver regras específicas (art. 72.º e englobamento), é recomendável validar o enquadramento antes de submeter.

Caso real: “vendi em Cascais e agora?”

Um proprietário vendeu um T2 em Cascais em 2025. Tinha 50% do imóvel (o resto era do ex-cônjuge). O erro inicial foi simples: declarou 100% por “achar que não fazia diferença”. Fez diferença — a AT cruzou a titularidade e pediu esclarecimentos. A correção: quota-parte certa no Anexo G, despesas comprovadas (mediação + registos) e intenção de reinvestimento declarada no ano da venda. Resultado: menos stress e imposto apurado com base em factos, não em suposições.

Novo em 2026: isenção de mais-valias se reinvestir para arrendar a “renda moderada”?

Há um regime associado ao pacote fiscal da habitação em que a isenção de tributação das mais-valias pode aplicar-se quando o valor de realização é reinvestido na aquisição de imóvel para arrendamento com renda moderada (com regras e prazos). As condições têm sido divulgadas em documentos parlamentares e comunicação oficial, e incluem limites e obrigação de colocar no mercado de arrendamento em prazo curto.

Em 2026, existe um regime ligado a “renda moderada” que prevê exclusão/isenção de tributação de mais-valias quando o valor de realização é reinvestido em imóvel para arrendamento, sujeito a limites de renda (referência pública de €2.300) e prazos (reinvestir e colocar no arrendamento em tempo definido). Verifique a regulamentação aplicável ao ano da venda.

Fique atento: isto é exatamente o tipo de medida que pode depender de regulamentação e detalhes (prazos, prova do contrato, duração mínima). Antes de “contar com a isenção”, confirme o enquadramento em vigor no seu ano fiscal.

Os 10 erros que mais causam correções (e como evitar)

1. Declarar no ano errado (confundir data de venda com ano de recebimento).
2. Quota-parte errada (100% quando é 50/50).
3. Despesas sem prova (não contam).
4. Esquecer de declarar intenção de reinvestimento no ano da venda.
5. Não atualizar coeficiente quando aplicável (usar valores “à cabeça”).
6. Misturar obras com “decorar a casa” (não é a mesma coisa).
7. Não guardar faturas de obras até 12 anos.
8. Ignorar o caso “G1” em imóveis antigos.
9. Submeter com campos em branco que deviam estar preenchidos (AT pede esclarecimentos).
10. Confiar em “dicas” sem fonte — quando há Portal das Finanças, OCC e legislação.

FAQ

1) Vendi em 2025. Declaro em 2025 ou 2026?
Declara no IRS de 2025 (ano da venda) e entrega a declaração em 2026 (prazo geral 1 abril–30 junho).

2) Tenho de declarar mesmo que não tenha lucro?
Sim. A AT precisa dos dados para apurar se há mais-valia, isenção ou exclusão.

3) O que é “valor de realização” e “valor de aquisição”?
Realização é o valor da venda; aquisição é o valor pelo qual comprou (base fiscal). São os dois pilares do cálculo.

4) Posso incluir comissão da imobiliária como despesa?
Regra prática: sim, desde que exista fatura/recibo e esteja ligada à transação.

5) Reinvesti na minha nova HPP. Ainda assim tenho de declarar?
Sim. Tem de declarar a venda e indicar a intenção/montante de reinvestimento no ano da alienação, respeitando prazos legais.

6) Imóvel comprado antes de 1989: uso G ou G1?
Em regra, usa G1 para declarar mais-valias não tributadas (ex.: aquisição antes de 1/1/1989).

Conclusão: O IRS não tem de ser o "vilão" da sua venda

Declarar a venda de um imóvel é o último passo de um ciclo que começa muito antes da escritura. Como vimos, a diferença entre pagar milhares de euros em imposto ou usufruir de uma isenção legal reside em três pilares: organização de faturas, rigor nas datas e o preenchimento correto dos anexos.

Não deixe que o lucro de anos de valorização do seu imóvel se perca por um erro de preenchimento ou por falta de uma estratégia de reinvestimento.

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Por Pedro Pettermann

Pedro Pettermann é Broker da RE/MAX Cidadela em Cascais, com mais de 20 anos de experiência no mercado imobiliário da Linha de Cascais, Lisboa, Oeiras e Sintra. MBA pelo IE Business School, alia visão estratégica a um profundo conhecimento local. Reconhecido como especialista em mercado imobiliário, crédito habitação e marketing digital, ajuda proprietários e compradores a tomar decisões seguras e rentáveis.

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